Bolånetak Borgar för högre murar

…och Finansinspektionen då. Ja, ni är inte på den fina listan men ni ligger rätt nära toppen på en lista. Jag är tveksam till och inte minst misstänksam mot ert beskydd.

Inlägget handlar om motivet till Finansinspektionens åtgärd att omöjliggöra det att belåna bostaden till mer än 85 procent av inköpsvärdet. Det ska alltså inte längre finnas möjlighet till att ta det som kallats för topplån. Resterande 15 procent får alltså finansieras av köparen på annat sätt. Helst via kontantinsats men för den som inte är tillräckligt likvid via dyra så kallade blancolån. Tidigare fanns ingen sådan reglering. Företagen själva tillät belåning till upp till 95 procent av inköpsvärdet. På presskonferensbilderna (jag var inte bjuden) framhävs två motiv för att sänka bolånetaket.

1. Det är INTE för att skydda den finansiella stabiliteten. (Läs främst: banker).
2. “FI vill öka konsumentskyddet och undvika att fler hushåll hamnar i riskzonen.”

Detta trots att FI tidigare i år analyserade bolånemarknaden såhär: “Enligt undersökningen är låntagarnas betalningsförmåga generellt mycket god, även vid ett betydligt högre ränteläge.” Man reagerar dock på att belåningsgraden i genomsnitt har ökat de senate åren och det är detta man vill komma åt med åtgärden. Under samma period i Stockholm har det rått ständig brist på bostäder. Priserna har hållits någorlunda i schack p.g.a. att antalet bostadsrätter ökat dramatiskt i synnerhet på bekostnad av hyresrätter. Det har varit ett politiskt uttalat mål att fler ska kunna få äga sina bostäder utifrån någon typ av rättviseperspektiv. Fr.o.m den 1 oktober får man dock på egen hand hosta upp 300 Tkr för en mindre lägenhet på 2 Mkr. För mig är det svårt att få denna ekvation att gå ihop, inte för de som redan äger en bostadsrätt utan för de som av olika anledningar står utanför.

Men införandet är problematiskt ur en mängd perspektiv:

• Orättvisa: Den här åtgärden kommer över en natt att skapa två olika “klasser” med helt olika förutsättningar för exempelvis trygghet och att bygga förmögenhet. Det gäller inte som DN, Dagens PS och DI säger (se nedan) bara unga utan alla förstagångsköpare, även om unga utgör en stor andel. Det är per definition förmynderi när en myndighet och intervenerar på en fri marknad och inte litar på att aktörerna kan tänka själva. FI uttrycker det såhär: “Kvar-att-leva-på-kalkyler kan inte täcka in alla risker.” Det påminner om Bush-doktrinens preemptive strike. Man agerar på en potentiell risk i förtid. Det påminner också om CSN:s införande av nya återbetalningsregler kring milenniumskiftet.
• Utformningen: Jag anser att själva utformningen av åtgärden är onödigt klumpig och att det vittnar om att det faktiskt inte alls först och främst direkt är konsumenternas bästa som man värnar, utan snarare det finansiella systemets. Det som FI oroar sig för, den höga belåningsgraden, kommer ju att bestå eftersom blancolånemöjligheten kvarstår. För bankerna innebär det heller ingen skillnad mer än att de kommer att kunna låna ut samma pengar till en högre ränta för att kompensera för att det inte finns någon säkerhet. Om konkurrensen är tillräckligt hög pressas dock priserna till jämviktspriset där de var tidigare eftersom hushållets betalningsförmåga de facto inte förändrats. Det faktum att man tvingas amortera är inget som behöver vara unikt för just blancolån. Därför instämmer jag i följande. Ekonomistas Jonas Vlachos säger såhär:

Slutsatsen är att FIs förslag med största sannolikhet kommer att leda till lägre belåning, snabbare amorteringstakt och att vissa stängs ute från bostadsmarknaden. Ett alternativ hade kunnat vara att helt enkelt tvinga fram en snabbare amortering av bolånen.

• Priseffekter: Det som FI försöker motverka, högre risker till följd av ökade kostnader eller fallande bostadspriser, kan man faktiskt själva bidra till. Varför? Eftersom man med åtgärden stänger ute en stor del av förstagångsköparna. Allt annat lika bidrar detta efterfrågebortfall till lägre bostadspriser, vilket gör att såna som idag är högt belånade riskerar att bli av med sin bostad som sjunker i värde. Hur stor denna effekt är låter jag vara osagt men det avgörs av hur stor andel av marknaden som utgörs av de som stängs ute. Man drar alltså åt hushållens svångrem i ett läge då det fortfarande finns stora osäkerheter i ekonomin och dess återhämtning. Inte minst timingen är uppseendeväckande.
• Alternativ: FI pratar om en eventuell försäkringslösning mot prisförändringar. Problemet att det inte verkar finnas någon sån och att den i så fall ska vara godkänd av FI för att få gå över taket på 85 procent. Om man menar allvar med en sån lösning så borde man sett till att den också fanns vid införandet. Hur som helst lär en sån försäkring knappast vara gratis.

Allt detta gör mig misstänksam. Jag tror inte på att FI faktiskt är ute efter att skydda hushållen mot sitt eget självskadebeteende. Jag anar att det finns andra bevekelsegrunder och syften. Kalla mig konspiratorisk men det skulle inte förvåna mig om det sänts ut signaler ifrån Anders Borg (Finansdepartementet) att något måste göras för att visa handlingskraft i skuggan av finanskrisen, som ju hade sitt ursprung i överdimensionerade bostadslån i USA. Resultatet blev att man byggde in marginaliserande orättvisa.

De senaste båda inläggen har framför allt en sak gemensamt. De lyfter fram aktörer som inte verkar säga hela sanningen men som vi alla är tvungna att lita på. Tror ni att Mäklarsamfundet var en av remissinstanserna?

Läs mer här:

• DN: Bolånetak kan tvinga 400.000 hushåll att flytta
• Sydsvenskan: Bolånetak på 85 procent i höst
• Dagens PS: FI inför bolånetaket: “Unga är förlorarna”
• Di.se: Finansinspektionen inför bolånetak, Professorer till attack mot bolånetak
• Affärsvärlden: FI: Lånehotet är inte finansiellt
• E24: Bolånetak missgynnar unga
• Ekonomistas (blogg): Hur tänker Finansinspektionen?, Så tänker nog Finansinspektionen