Månadsarkiv: september 2010

I Dagens Industri idag finns en kort artikel om mäklarnas syn på ikraftträdandet av bolånetaket som jag tidigare skrivit om här och här.

Artikeln grundar sig på en undersökning riktad till och besvarad av 414 fastighetsmäklare. Tre fjärdedelar av dem bedömer att bolånetaket inte har någon som helst prispåverkan. I de öppna svaren finns dock resonemang som hade varit trevligt att få ta del av i mer detalj. Tre observationer kan dock summeras i följande:

”En del har passat på att köpa bostäder, främst små lägenheter, med tillträde före den 1 oktober, vilket lett till ökad efterfrågan. Fast det kan ju också beror på att skolorna börjar”, säger Lars-Erik Nykvist, vd för Fastighetsbyrån.”

Ursäkta Lars-Erik, men vilka skolor är det som börjar i oktober? Här ser man alltså en ökad efterfrågeeffekt, vilket är att vänta eftersom folk vill slippa drabbas av taket. Nu är det emellertid så att de flesta banker redan infört taket eller ”prisat in det” på förhand, vilket torde dämpa effekten.

”Enligt vissa mäklare har spekulanterna blivit färre, därför att vissa inte tror sig har råd att köpa bostad med de nya reglerna. …. Men de flesta tror att reaktionen blir kortvarig och att marknaden sedan stabiliseras.”

Detta är precis de murar som byggs med de nya reglerna. Jag argumenterar inte för att man ska kunna låna till över 100 procent av fastighetsvärdet (förenklat sub-prime) men det är klart att straffbelägga en hel generation och/eller ej ägande med 15 procents högre kontantinsats/högre räntekostnader helt enkelt får effekter. Först får vi ett ökat utbud och en något högre efterfrågan inför regelförändringen, vilket bibehåller priserna på småbostäder. Därefter kommer utbudet att vara oförändrat men efterfrågan mindre, då färre kommer att ha möjlighet att finansiera sitt boende. Det är hela meningen med införandet av taket och det leder till sjunkande priser, vilket paradoxalt nog gör ägarna av småbostäder också kommer att drabbas, eftersom deras värde sjunker och säkerheten därmed kanske inte räcker till och de tvingas sälja. Det medför ett ännu högre utbud och ytterligare press på priserna. Nu tror jag visserligen inte att vi kommer att få se någon dramatisk bubbla spricka men det kommer att vara kännbart för de som berörs och frågan är om det är värt det när den svenska bolånemarknaden ändå bedömdes vara stabil. Vi motar inte Olle i grind. I sann SD-anda kastar vi honom över ån istället och bränner bron.

Det kanske mest skrämmande är dock detta: ”Mäklarna konstaterar också att många lägenhets- och husspekulanter inte har förstått att det kommer att finnas möjlighet att komplettera lånen på 85 procent med de dyrare blancolån.”

Här försöker man alltså säga att eftersom spekulanter forfarande kan låna pengar så kan man fortsättningsvis också finansiera sitt boende och därmed hålla uppe priserna. Det faktum att boendekostnaden (den sammanlagda räntan plus avgift) blir dyrare är inget som bekymrar dem.

Det finns tre vinnare och en förlorare här.

Bankerna – lånar ut till samma sak utan att risken förändras men gör det via höjda räntor, vilket ger dem klart större vinstmarginaler. Detta trots att svenska banker redan har bland de tre högsta bolånemarginalerna i Europa.
Mäklarna – genom att ständigt försöka hålla uppe priserna och därmed sina egna provisioner och inkomster kommer man fortsatt att hävda att detta inte har någon som helst priseffekt eller endast en marginell sådan.
Finansinspektionen – som genom att gå Borgs finansregleringsärenden hamnar i en bättre dager och en stabilare finansmarknad. Men på bekostnad av vem?
Jo, av de som inte redan äger en lägenhet eller ett hus. Unga, folk med betalningsanmärkningar eller helt enkelt såna som valt att inte skuldsätta sig hittills. Ingen av dem har särskilt mycket till val kvar längre heller eftersom byggandet av hyresrätter i princip upphört samtidigt som ombildandet accelererat lavinartat.

Jag är inte fastighetsekonom men jag är inte helt dum i huvudet heller.
Läs mer →